Tirdzniecības telpu kvadrātmetru aprēķināšana ir sarežģīts process, kas prasa neatlaidīgu uzmanību detaļām. Īrniekiem, lemjot par nomas līguma slēgšanu, jāņem vērā virkne faktoru, tostarp ēkas kopējais kvadrātmetrs un reģionālie standarti. Īrniekus, kuri nespēj saprast svarīgus jēdzienus, dažreiz pārsteidz slēptās izmaksas un izmantojamās telpas, kas ir mazākas, nekā viņi bija paredzējuši.
Soļi
1. daļa no 3: Mērīšanas metodes izvēle
Solis 1. Salīdziniet mērīšanas metodes
Saimnieki var izmantot vairākas dažādas mērīšanas metodes, lai novērtētu telpas kvadrātmetrus. Šīs metodes ietver:
- Izmantojamie kvadrātmetri jeb USF: šī ir īrnieka faktiski aizņemtā vieta. Nomas aģenti bieži citē šo skaitli potenciālajiem īrniekiem, taču tas ir tikai daļa no nomas līguma.
- Nomas kvadrātmetri jeb RSF: tā ir izmantojamo kvadrātmetru un ēkas kopējās platības procentuālās daļas kombinācija. Kopējās telpas, kas ir ēkas daļas, no kurām visi īrnieki gūst labumu, ietver vestibilu, liftus, gaiteņus un kāpņu telpas.
- Bruto kvadrātmetri jeb GSF: visa ēkas īrējamā kvadrātmetra platība.
2. solis. Izlemiet, kura komerciālo platību aprēķināšanas metode jums ir vislabākā
Ēku īpašnieku un apsaimniekotāju asociācija (BOMA) 2010. gadā vienkāršoja nozares standartus nomas telpu mērīšanai komerciālajās ēkās. BOMA divas galvenās metodes ir B metode un mantotā metode A.
- B metode. Jaunā viena slodzes koeficienta metode aprēķina īrējamo telpu katram īrniekam, izmantojot vienotu pieeju grīdas platības mērīšanai. Tas ir vienāds visiem ēkas grīdas līmeņiem.
- Mantotā A metode: 1996. gada standartā USF tiek izmantotas atsevišķas vienības cenas un kopējā kvadrātmetrā. Dažos gadījumos īrniekiem var būt izdevīgi izvēlēties šo pieeju.
3. solis. Izvēlieties mērīšanas metodi, pamatojoties uz īpašuma veidu
Parasti izmantotā mērīšanas tehnika būs atkarīga no īpašuma paredzētās izmantošanas un plānotā īrnieku skaita. Biroju ēkas, tirdzniecības centri un citas daudzdzīvokļu ēkas parasti mēra, izmantojot RSF. Ēkas ar vienu nomnieku, piemēram, noliktavas vai ražošanas iekārtas, mēra, izmantojot GSF. Tomēr, iespējams, zemes īpašniekiem nav jāizmanto īpaša metode telpas mērīšanai.
4. solis. Apsveriet reģionālos līzinga standartus
Federālie likumi ļauj namīpašniekiem izmērīt īrējamo telpu, izmantojot jebkuru vēlamo metodi. Tomēr dažās valsts daļās var būt atšķirīgi kvadrātmetru aprēķināšanas noteikumi. Ir divi nozīmīgi piemēri:
- Ņujorkas nekustamo īpašumu padome (REBNY) ļauj ēku īpašniekiem maksimāli palielināt peļņu, ļaujot viņiem pēc iespējas tuvināt RSF GSF.
- Tropu zonas: jauni noteikumi attiecas uz slēgtām un atklātām tirdzniecības ēku teritorijām apgabalos, kurus parasti ietekmē īpaši laika apstākļi.
2. daļa no 3: Tirdzniecības kvadrātmetru mērīšana
1. solis. Neņemiet neko par pašsaprotamu
Izmēriet izmantojamo telpu pats. Kļūda, nosakot kvadrātmetrus, nomas laikā var izmaksāt tūkstošiem dolāru. Tipiski mērījumu standarti pieļauj 2 % pielaidi kļūdām, mērot komerctelpas. Tomēr tas var radīt daudz naudas, īpaši lielās vai dārgās telpās. Noteikti izmēriet platību pēc iespējas rūpīgāk, īpaši, ja esat īrnieks, kuru šie kļūdainie aprēķini var negatīvi ietekmēt.
2. solis. Izmēriet vienkāršu kvadrātmetru
Lai izmērītu kvadrātveida kadrus taisnstūrveida telpai, reiziniet telpas garumu pēdās ar tās platumu. Piemēram, istaba, kas ir 12 pēdas gara un 12 pēdas plata, ir 144 kvadrātpēdas. L veida vai sadalītām telpām varat neatkarīgi izmērīt telpas taisnstūrus un pēc tam summēt laukumus, lai iegūtu kopējo platības mērījumu.
Mērījumus var veikt, izmantojot mērlenti vai lāzera mērierīci
Solis 3. Ievērojiet neparastas formas
Esiet piesardzīgs, mērot neregulāras telpas daļas. Lai veiktu mērījumus, mēģiniet sadalīt telpu formās ar viegli aprēķināmiem laukumiem, piemēram, taisnstūriem un trīsstūriem. Taisnstūra trīsstūra laukumu var atrast, reizinot abu malu, kas nav pa diagonāli (abas savienotas ar taisnu leņķi), garumus un pēc tam dalot izstrādājumu ar 2.
- Piemēram, ja ir istaba ar diagonālu sienu, tai jāizmanto sarežģītāka formula, lai noteiktu teritorijas kvadrātmetrus. Ja telpas garums ar diagonālo sienu būtu 10 pēdas un platums - 8 pēdas, laukuma kvadrātmetri būtu 40 pēdas.
- Tas ir tāpēc, ka siena uz pusi samazina kopējo kvadrātmetru, kas būtu bijis 80, ja telpai nebūtu sienas, kas to krusto.
4. solis. Izmēriet kopējās telpas
Jāizmēra koplietošanas telpas, lai varētu aprēķināt īrējamas kvadrātpēdas. Kopējās platības kvadrātmetrus mēra, izmantojot tās pašas metodes kā izmantojamos kvadrātmetrus, ja vien vietējos likumos nav noteikts citādi. Kopējās telpās var būt lifti, vannas istabas, vestibili, kāpņu telpas un gaiteņi. Svarīgi, ka koplietošanas telpām jābūt pieejamām visiem īrniekiem, lai tās izmantotu vai gūtu labumu. Noteikti izmēriet visu ēkas koplietošanas telpu kopējo kvadrātmetru.
5. solis. Bruto kvadrātmetru atrašana
Bruto kvadrātmetri mēra telpas kopējo platību, ieskaitot ārsienu biezumu. Lai izmērītu šo platību, jums būs jāizmēra sienas garums no ēkas ārpuses un jāizmanto šie izmēri, lai aprēķinātu kvadrātmetrus. GSF netiek samazināts tādiem šķēršļiem kā ventilācijas vārpstas, atbalsta sijas vai lifta šahtas. GSF neietver atklātas vietas, piemēram, autostāvvietas, baseinus vai neizraktu pagrabu.
3. daļa no 3: Kvadrātmetru informācijas izmantošana
1. solis. Aprēķiniet ēkas slodzes koeficientu
Slodzes koeficients ir kvadrātmetru papildu procentuālā daļa, kas pievienota izmantojamiem kvadrātmetriem, lai aprēķinātu īrējamo kvadrātmetru. Lai aprēķinātu slodzes koeficientu, vispirms atrodiet kopējos izmantojamos un nomājamos ēkas kvadrātmetrus. Atcerieties, ka izmantojamie kvadrātmetri ir platība, ko var izīrēt īrniekiem, un nomājamā kvadrātmetra platība ir šī platība plus koplietošanas telpas. Pēc tam sadaliet RSF ar USF, lai iegūtu slodzes koeficientu.
- Piemēram, ja ēkai ir 80 000 kvadrātpēdas izmantojamās telpas un papildu 20 000 kvadrātpēdas koplietošanas telpu, īrējamā kvadrātmetra platība būtu 100 000.
- Tad slodzes koeficients tiktu aprēķināts kā 100 000 /80 000 = 1,25.
2. solis. Īrējamu kvadrātmetru atrašana īpašumam
Īrējamo kvadrātmetrus īpašumam var aprēķināt, izmantojot ēkas noslodzes koeficientu un īpašuma USF. Slodzes koeficients tiek reizināts ar USF, lai iegūtu RSF. Pēc tam varat izmantot RSF un cenu par kvadrātpēdu, lai noskaidrotu ikmēneša īres maksu.
- Turpinot iepriekšējo piemēru, iedomājieties, ka īpašums ir sadalīts uz pusēm starp divām komerctelpām. Tātad katram no tiem ir 40 000 kvadrātpēdas izmantojamās telpas.
- Lai atrastu RSF, reiziniet šo summu ar slodzes koeficientu, kas ir 1,25. Tas nozīmē, ka RSF šajā gadījumā būtu 40 000 x 1,25 = 50 000.
Solis 3. Nosveriet komerciālo īpašumu atšķirības
Vienības cenas var ievērojami atšķirties atkarībā no ēkas atrašanās vietas un klases. Nomas maksa 500 kvadrātpēdu (46,5 kvadrātmetru) birojā pilsētas centrā varētu būt augstāka nekā īre 1 000 kvadrātpēdu platībā (92,9 kvadrātmetri), kas atrodas tikai 10 kvartālu attālumā. Ēkas ietilpst 1 no 3 standarta klasifikācijām.
- A klase: šīs ir prestižākās ēkas ekskluzīvākajos pilsētas posmos. A klases ēkām ir augstāka īres maksa nekā vidēji.
- B klase: šī ir visplašākā klasifikācija. Lielākajai daļai šo ēku ir laba vai laba apdare.
- C klase: šīs klases vienības ir ļoti funkcionālas, taču piedāvā dažas ērtības. Nomas maksa parasti ir zema.
4. solis. Aprēķiniet īpašuma kopējo īres maksu, pamatojoties uz kvadrātmetriem
Nomas maksa parasti ir balstīta uz telpas RSF vai GSF. Kad esat ieguvis šos datus, varat izmantot tirgus cenu par kvadrātpēdu, lai noteiktu īpašuma nomas cenu. Turpinot iepriekš minēto piemēru, ja īre būtu 1,50 USD par RSF kvadrātpēdu mēnesī, īre būtu 1,50 USD x 50 000 = 75 000 USD.
