Dzīvokļu kompleksa iegāde ir ilgs, dažreiz sarežģīts process. Jums ir svarīgi atrast dzīvokļu kompleksu, kas, jūsuprāt, varētu pelnīt naudu. Ja nepieciešams, cieši sadarbojieties ar nekustamā īpašuma aģentu, lai atrastu īpašumus, un ar grāmatvedi, lai analizētu dzīvokļu kompleksa finansiālo potenciālu. Lai pieteiktos aizdevumam, apkopojiet nepieciešamo informāciju un vērsieties pie vairākiem aizdevējiem. Tāpat ir ieteicams konsultēties ar nekustamā īpašuma juristu, lai palīdzētu jums šajā procesā.
Soļi
1. daļa no 4: Dzīvokļu kompleksa atrašana
Solis 1. Izvēlieties, kāda veida kompleksu pirkt
Iespējams, vēlēsities iegādāties dzīvokļu kompleksu, kas sastāv tikai no daudzdzīvokļu mājām. Tomēr jums vajadzētu arī apsvērt iespēju iegādāties “jauktas izmantošanas” kompleksu. Šāda veida kompleksā ir arī komerciāls nekustamais īpašums, kuru varat izīrēt.
- Var pārveidot kompleksu, kas pašlaik nav jaukts lietojums. Tomēr zonējumam tas ir jāatļauj.
- Padomājiet arī par to, kādas ērtības vēlaties iegūt savā dzīvokļu kompleksā. Piemēram, tajā var būt fitnesa centrs, peldbaseins vai koplietošanas telpas privātu funkciju rīkošanai.
2. solis. Apsveriet iespēju pieņemt darbā nekustamā īpašuma aģentu
Jūs vēlaties iegādāties kompleksu apgabalā, kas nesamazinās, un aģents var palīdzēt jums noteikt šīs teritorijas. Runājiet ar citiem dzīvokļu kompleksu īpašniekiem par to, vai viņi strādāja ar aģentu un vai viņi tos ieteiks.
- Ideālā gadījumā jums vajadzētu doties kopā ar kādu, kurš pilnu slodzi strādā par aģentu. Nepilna laika strādnieks, iespējams, nepazīst tirgu iekšā un ārā.
- Protams, jūs varat patstāvīgi izpētīt dzīvokļu kompleksus. Pārbaudiet tiešsaistē, runājiet ar citiem investoriem un brauciet pa apkaimēm. Tomēr aģents ar pieredzi dzīvokļu kompleksos var ietaupīt jūsu laiku.
Solis 3. Apmeklējiet dzīvokļu kompleksus
Pirms izlemt iegādāties, vienmēr apmeklējiet kompleksu personīgi. Jums vajadzētu izstaigāt visas kompleksa ēkas un apskatīt visas kopējās telpas. Veiciet piezīmes un uzdodiet jautājumus. Daudzdzīvokļu kompleksa iegāde ir liels ieguldījums, un jums nevajadzētu iet uz priekšu, ja vien nejūtaties ērti ēku stāvoklī.
- Neejiet cauri tikai vienai kompleksa ēkai. Ja jūs to darāt, jūs varētu pieņemt, ka pārējās ēkas ir līdzvērtīgā stāvoklī. Esiet skeptiski, ja pārdevēja aģents pret jums parāda visas kompleksa ēkas.
- Atcerieties apmeklēt vakarā, lai varētu pārbaudīt dzīvokļu kompleksa drošības elementus. Gājēju celiņiem jābūt labi apgaismotiem, durvīm pareizi aizslēgtām, un neviens nedrīkst staigāt pa telpām.
4. solis. Runājiet ar pašreizējo īpašnieku
Jūs varat iegūt daudz vērtīgas informācijas, tiekoties ar pašreizējo dzīvokļu kompleksa īpašnieku. Esiet gatavs uzdot atbilstošus jautājumus. Piemēram, jautājiet par sekojošo:
- Cik vienības tiek izīrētas? Vieglāk būs finansēt dzīvokļu kompleksu, kas tiek izīrēts.
- Cik ilgi tur ir īrnieki? Komplekss ar ilgtermiņa īrniekiem var būt stabilāks.
- Kāpēc īpašnieks pārdod? Ieguldījumu pārtraukšana vai maiņa ir likumīgs iemesls. Tomēr īpašnieks, kurš pārdod, jo zaudē naudu, ir sarkans karogs. Ņemiet vērā iemeslu, kāpēc īpašnieks pārdod, var būt konfidenciāls.
Solis 5. Lūdziet informāciju par pašreizējiem īrniekiem
Jūs vēlaties uzzināt sīkāku informāciju par viņu nomu. Pieprasiet “īres rulli”, kurā jāiekļauj šāda informācija:
- Īrnieku un viņu vienību saraksts.
- Katras vienības izmēri.
- Nomas noteikumi.
- Īres un depozīta summa.
- Guļamistabu un vannas istabu skaits katrā vienībā.
2. daļa no 4: Rentabilitātes analīze
1. solis. Novērtējiet, cik jūs varat iekasēt īri
Jums nevajadzētu iegādāties dzīvokļu kompleksu, ja vien jūs to nevarat atļauties. Analizējiet, vai pašreizējais saimnieks īrējis vienības pārāk lēti vai arī īre atbilst tirgus likmei.
- Atrodiet salīdzināmus dzīvokļu kompleksus tiešsaistē. Paskatieties, par cik viņi reklamē savas vienības. Lai iegūtu lielisku resursu, kas var palīdzēt uzzināt tuvumā esošās īres cenas, apmeklējiet vietni
- Varat arī jautāt dažādām īpašuma pārvaldīšanas sabiedrībām, kāda ir tirgus likme jūsu reģionā.
- Ja kompleksā ir tirdzniecības telpas, nekustamā īpašuma aģents var arī palīdzēt jums noteikt, cik daudz iekasēt maksu.
2. solis. Novērtējiet savus izdevumus
Dzīvokļu kompleksiem nepieciešama pastāvīga apkope, tāpēc jums ir jāanalizē uzturēšanas izdevumi. Saņemiet peļņas un zaudējumu pārskatu no pašreizējā īpašnieka. Tomēr neuzticieties tam 100%. Īpašnieks var izjaukt dažus ciparus, lai padarītu dzīvokļu kompleksu pievilcīgāku. Vēlreiz pārbaudiet informāciju par izdevumiem:
- Saņemiet kompleksa nodokļu informāciju no apgabala vērtētāja.
- Aprēķiniet īpašuma apsaimniekošanas izmaksas, sazinoties ar īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Pajautājiet, cik viņi maksā. Parasti to maksa ir noteikta procentos no paredzamās īres maksas.
- Aprēķiniet nepieciešamo apkopes apjomu. Ja jūs nekad neesat vadījis dzīvokļu kompleksu, konsultējieties ar pašreizējo īpašnieku. Pajautājiet, cik daudz viņi katru gadu tērē katras vienības vai teritorijas remontam. Ideālā gadījumā jūs vēlaties tērēt aptuveni 40 procentus no naudas, ko jūs izmantojat darbības izdevumiem.
Solis 3. Izpildiet ciparus
Aizdevēji nedos jums naudu dzīvokļu kompleksa iegādei, ja vien jūs nevarat pierādīt, ka tas būs rentabli. Cieši sadarbojieties ar grāmatvedi, lai saspiestu skaitļus un izveidotu nepieciešamos finanšu dokumentus, lai parādītu aizdevējam. Jūs varat atrast grāmatvedi, sazinoties ar savas valsts valsts grāmatvežu sabiedrību.
- Aprēķiniet savus neto pamatdarbības ienākumus, kas ir jūsu bruto ienākumi, no kuriem atskaitīti izdevumi.
- Izveidojiet naudas plūsmas analīzi. Parādiet, kā jūsu ienākošā naudas summa ir salīdzināma ar summu, kuru jūs tērēsit. Sākot darbu vai periodos, kad īres tirgū ir slikti, naudas plūsma, iespējams, nenāk.
- Paturiet prātā, ka aizdevēji vadīs arī savus numurus, kā arī vērtētāju, kurš novērtē kompleksu.
3. daļa no 4: Finansējuma iegūšana
1. solis. Pārbaudiet savu kredītvēsturi
Katru gadu jums ir tiesības saņemt vienu bezmaksas kredītvēsturi. Jūsu aizdevējs apskatīs jūsu personīgo kredītvēsturi, tāpēc jums vajadzētu to izvilkt un pārbaudīt, vai nav kļūdu. Apstrīdiet visu, kas nav kārtībā.
- Piemēram, var tikt uzskaitīti konti, kas nav jūsu, vai arī konts ir nepareizi norādīts kā noklusējuma vai kolekciju. Turklāt kredītlimits var būt nepareizs.
- Sāciet agri. Viss strīda process var ilgt līdz pat 60 dienām, un pirms vērsieties pie aizdevējiem, jums būs nepieciešams skaidrs kredīta ziņojums.
2. solis. Uzziniet par komerciālajiem aizdevumiem
Kredīti komerciālajam nekustamajam īpašumam nav tas pats, kas aizdevumi, ko ņemat, lai iegādātos savu mājokli. Parasti aizdevumi var būt uz 30 gadiem vai līdz pieciem vai septiņiem. Procentu likmes var būt arī mainīgas vai fiksētas.
- Ja jūs varat saņemt neatgriezenisku aizdevumu, tad ēka nodrošinās aizdevumu kā nodrošinājumu. Tomēr aizdevumi bez regresa nav pieejami visiem aizņēmējiem, un ēkas vērtība parasti ir vismaz 2,5 miljoni ASV dolāru.
- Izmantojot regresa aizdevumu, jūs paliekat personīgi atbildīgs par aizdevumu. Noklusējuma gadījumā jūs varat iesūdzēt tiesā, un jūs varat zaudēt personiskos īpašumus. Regresa aizdevumi ir riskantāki, taču tas varētu būt vienīgais aizdevuma veids, ko varat saņemt kā jaunais saimnieks.
- Komerciālajiem aizdevumiem nepieciešama arī pirmā iemaksa aptuveni 30% apmērā no pirkuma cenas.
- Ja jums ir grūtības saņemt komerciālu aizdevumu, apsveriet iespēju noslēgt nekustamā īpašuma līgumu. Nekustamā īpašuma līgumiem ir nepieciešama liela iemaksa, taču tos ir grūtāk saņemt. Pirmā iemaksa var būt mazāka par to, ko prasītu banka, atkarībā no tā, cik daudz pārdevējs vēlas.
Solis 3. Iesniedziet īpašniekam piedāvājumu
Pārrunājiet saprātīgu piedāvājumu ar savu nekustamā īpašuma aģentu, kas būs atkarīgs no vietējā tirgus stāvokļa. Ja tirgus ir karsts, jums, iespējams, būs jāmaksā prasītā cena vai pat vairāk.
- Neatkarīgi no tā, cik karsts ir tirgus, uzstājiet uz 90 dienu darījuma periodu. Jūs vēlaties vismaz 60 dienas, lai saņemtu pārbaudi. Tādējādi jums būs 30 dienas, lai pārskatītu dokumentus pirms slēgšanas.
- Ja izmantojat aizdevēju, jautājiet viņiem, cik ilgi viņiem ir jāapstrādā jūsu aizdevums. Atkarībā no aizdevēja jums, iespējams, vajadzēs lūgt īpašniekam vairāk laika, lai viss tiktu savākts kopā.
4. solis. Pārbaudiet ēku
Pēc iespējas ātrāk nolīgt inspektoru ar pieredzi komerciālos īpašumos, ja vēlāk rodas kādi sarežģījumi vai kavēšanās. Atrodiet inspektoru, saņemot nekustamā īpašuma aģenta nosūtījumu vai runājot ar citu dzīvokļu kompleksa īpašnieku.
- Pirms laika pārbaudiet, kas tiks pārbaudīts. Jautājiet, vai peldbaseina vai tenisa laukuma pārbaudei jums ir jāalgo speciāls inspektors.
- Ja inspektors atklāj problēmas, lūdziet pārdevējam kredītu, kas samazinās jūsu samaksāto summu. Alternatīvi, pārdevējs var veikt remontu pirms aizvēršanas.
Solis 5. Apkopojiet nepieciešamo informāciju aizdevuma pieteikumam
Iesniedzot pieteikumu, jums jāsniedz aizdevējam informācija par dzīvokļu kompleksu, tāpēc pirms vēršaties pie aizdevēja, savāciet šādu informāciju:
- dzīvokļu kompleksa attēli
- grīdas plāni
- apkārtnes karte
- īpašuma apraksts (piemēram, vienību skaits, būvniecības gads utt.)
- gaidītie uzlabojumi
- informācija par īri
- iepirkuma cena
- darījumā iesaistīto nekustamo īpašumu aģentu, advokātu un īpašumtiesību uzņēmumu vārdi
6. solis. Piesakieties aizdevumam
Sazinieties ar vairākiem aizdevējiem, lai varētu salīdzināt viņu piedāvājumus. Pieprasiet pieteikumu un iesniedziet to kopā ar apliecinošiem dokumentiem. Ja aizdevējam ir nepieciešama plašāka informācija, sniedziet to pēc iespējas ātrāk.
Solis 7. Salīdziniet aizdevumus
Pēc jūsu apstiprināšanas aizdevējs jums nosūtīs nodomu vēstuli vai termiņa lapu. Rūpīgi analizējiet to. Tajā tiks norādīta aizdevuma summa un citi nosacījumi. Izvēlieties aizdevumu, kura nosacījumi jums ir vispiemērotākie.
- Parakstiet izvēlētā aizdevēja termiņu lapu vai nodomu protokolu. Šajā brīdī jums, iespējams, būs jāmaksā depozīts.
- Aizdevējam ir jāveic pilnas (un galīgas) aizdevuma saistības.
4. daļa no 4: Dzīvokļu kompleksa slēgšana
1. solis. Nomājiet advokātu
Pirms iegādāties dzīvokļu kompleksu, jums būs jāparaksta daudzi juridiski dokumenti. Nemēģiniet visu darīt pats. Tā vietā jums vajadzētu nolīgt pieredzējušu advokātu, kurš sagatavos un izskatīs visus dokumentus. Advokāts var rīkoties šādi:
- Izstrādājiet, apspriediet un pārskatiet pirkuma līgumu.
- Meklējiet īpašnieka kredītu, lai veiktu nepieciešamos remontus.
- Pārliecinieties, vai nosaukums ir skaidrs.
- Iestatiet darījuma kontu.
2. solis. Izveidojiet sabiedrību ar ierobežotu atbildību, lai jums piederētu dzīvokļu komplekss
Ja kāds ir ievainots dzīvokļu kompleksā, viņš var jūs iesūdzēt tiesā, jo jūs bijāt neuzmanīgs uzturēšanā. Ja zaudējat tiesas prāvu, tad ievainotā persona var nākt pēc jūsu personīgajiem aktīviem, piemēram, jūsu mājām. Ja jums pieder komplekss, izmantojot LLC, jūsu personīgie aktīvi tiek pasargāti.
- Ēkas kā LLC īpašums neaizsargā jūs no visiem tiesas procesiem. Piemēram, jūsu aizdevējs var jūs iesūdzēt tiesā, ja neizpildāt regresa aizdevumu. Neskatoties uz to, dzīvokļu kompleksa kā LLC īpašums piedāvās ievērojamu aizsardzību pret miesas bojājumiem un citām tiesvedībām.
- Sāciet LLC, iesniedzot atbilstošus dokumentus pie sava valsts sekretāra un iegūstot nepieciešamās atļaujas vai licences. Jūsu advokāts var arī jums palīdzēt, jo tas var aizņemt daudz laika.
3. solis. Pārskatiet līgumus un informāciju
Lai slēgtu nekustamā īpašuma līgumu, jums kopā ar advokātu būs jāveic rūpīga pārbaude. Piemēram, jums būs jāveic šādas darbības:
- Pabeigt atbilstošu nosaukumu aptauju. Parasti hipotekārā zemes gabala plāns ir nepietiekams. Tā vietā jums būs nepieciešama ALTA nosaukumu aptauja.
- Pārskatiet informāciju par īpašumu. Piemēram, īpašnieks var atklāt, ka ar īpašumu kaut kas nav kārtībā, ko inspektors nav noķēris.
- Pārskatiet īrnieka īres līgumus un dokumentus viņu piešķiršanai.
- Apsveriet zonējuma ierobežojumu ietekmi uz dzīvokļu kompleksu. Ja vēlaties pārveidot kompleksu par jauktu izmantošanu, tas ir galvenais solis.
- Pārskatiet dzīvokļu kompleksa pakalpojumu līgumus.
- Saņemiet nepieciešamās atļaujas remonta veikšanai.
4. solis. Apmeklējiet slēgšanu
Jūsu advokātam jāpiedalās slēgšanā kopā ar jūsu LLC pārstāvi (ja jūs to izveidojāt). Noslēgumā jums jāsaņem dažādi dokumenti, tostarp atteikšanās akts un piešķirtie nomas līgumi.
5. solis. Nomājiet kādu, kurš pārvaldīs dzīvokļu kompleksu
Atkarībā no kompleksa lieluma var būt neiespējami pašam pārvaldīt īpašumu, dzīvojot uz vietas. Tā vietā jums vajadzētu nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Viņi pārvaldīs īpašumu, iekasējot īri un plānojot remontu.
- Pārbaudiet izmaksas. Parasti nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumi iekasē 5-10% no iekasētās nomas maksas.
- Runājiet ar citiem saimniekiem, lai saņemtu ieteikumus. Varat arī sazināties ar vietējo dzīvokļu asociāciju.
- Salīdziniet īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumus, pamatojoties uz vairāk nekā cenu. Apskatiet arī viņu piedāvātos pakalpojumus.
